Zanim uszeregujemy to, co powinno znaleźć się w projekcie budowlanym, powinniśmy wyjaśnić podstawowe różnice pojęciowe. Rozróżniamy dwa typy projektów: projekt gotowy i projekt budowlany. Nie powinniśmy się jednak sugerować nazwami, bo mogą być one mylące. Projekt gotowy to pierwsza faza projektu – ta architektoniczno-budowlana. Dopiero gdy dokonamy adaptacji projektu – a więc dostosujemy do lokalnych warunków terenowych i gruntowo-wodnych, zastosujemy się w wytycznych zawartych w warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także naszych dodatkowych sugestii – dopiero wtedy możemy mówić o projekcie budowlanym.
Projekt budowlany, oprócz projektu gotowego, zawiera także projekt zagospodarowania terenu – czyli przede wszystkim terenu dotyczącego naszej działki, na której chcemy postawić dom. Na aktualną mapę sytuacyjno-wysokością należy stworzyć zarys projektowanych obiektów – i tutaj nie chodzi nam tylko o budynek, co jest oczywiste, ale także szamba, śmietnika, dojazdów, ogrodzenia czy sieci uzbrojenia terenu.
Integralną i ważną częścią naszego projektu budowlanego są także opisy i rysunku przyłączy – a więc wodociągów, elektryki, gazu oraz kanalizacji. Niezbędne jest także uzgodnienie tych przyłączy w odpowiednich zakładach, a projektu budowlanego w Zakładzie Uzgodnień Dokumentacji Projektowej.
W zależności od tego, jakie posiadamy warunku zabudowy, w projekcie budowlanym możemy zostać poproszeni o projekt ogrodzenia lub wjazdu na naszą działkę.
Oczywiście, wszystkie projekty muszą być wykonane przez osobę, która posiada co do tego uprawnienia – a więc legitymuje się aktualnym zaświadczeniem o przynależności do Izby Architektów RP. Wymagane jest także oświadczenie projektanta, w którym potwierdza, że sporządził projekt budowlany zgodnie z obowiązującymi przepisami, jak i zasadami wiedzy technicznej.
Jeśli nasza działka znajduje się na gruncie klasy od I do III, musimy także postarać się o decyzję, która wyłączy nasza działkę z produkcji rolnej.
Urzędowa droga – kiedy w niej potrzebny jest projekt domu?
Zanim rozpoczniemy budowę, musimy pokonać pewną drogą, której nie da się uniknąć. Części z tych formalności musimy dokonać zanim zdecydujemy się na konkretny projekt – zakładamy, że już mamy odpowiednią działkę.
Krokiem pierwszym powinno być uzyskanie informacji dotyczącego tego, czy w ogóle możemy coś na działce zbudować – informacje te pozyskamy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wtedy musimy postarać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy działki w Wydziale Architektury Urzędy Miasta, Gminy lub Dzielnicy.
W kolejnym kroku musimy poprosić uprawnionego geodetę o stworzenie mapy sytuacyjno-wysokościowej, w skali 1:500 (lub nawet 1:1000); będzie ona przeznaczona do celów projektowych.
Krok trzeci to zadbanie o to, by uzyskać warunki techniczne dostawy mediów.
Krok kolejny – należy wykonać opinię geologiczną o powierzchni, albo uzyskać od projektanta oświadczenie, które wyjaśnia nam geotechniczne warunku posadowienia.
Krok piąty to – finalnie – zakup projekty typowego lub zlecenie wykonanie projektu indywidualnego. W przypadku zakupu odpowiedniego projektu musimy kierować się także innymi krokami, które już opisywaliśmy (doborem odpowiedniej działki, dostosowaniem do działki, konsultacją z architektem adoptującym, samym zakupem). Tutaj także musimy pamiętać o kolekcjonowaniu wszystkich potrzebnych dokumentów. Czasem będziemy proszeni o przedstawienie dokumentów dodatkowych, takich jak projekt wjazdu na działkę, ogrodzenia, tras przełączy instalacyjnych, lokalizacja budynku względem kolizji z urządzeniami melioracyjnymi czy uzgodnienie z Konserwatorem Zabytków.
W kolejnym kroku uzyskujemy decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej – pod warunkiem oczywiście, jeśli nasza działka należała uprzednio do gruntów rolnych.
Po przejściu z sukcesem przez wszystkie kroki, otrzymujemy upragnione pozwolenie na budowę.
Plan zagospodarowania przestrzennego a decyzja o warunkach zabudowy
Często powtarza się, by przed przystąpieniem do zakupu projektu domu, zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Co to właściwie jest i czym się różni?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego podpowie Ci, jaki dom możesz zbudować na działce, którą posiadasz. Plan taki jest tworzony przez lokalne władze, które mogą wymusić na inwestorach nawet kolor elewacji (choć nieczęsto się to, oczywiście, zdarza). Dopiero wtedy, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, musimy postarać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – nie zawsze jest to, niestety, takie łatwe i możliwe.
Plan miejscowy zawiera kluczowe informacje – dotyczące przeznaczenia terenu, wielkości działki potrzebnej do postawienia domu jednorodzinnego czy wielkości samego domu. Różne są stopnie szczegółowości takiego planu; czasem możemy się także dowiedzieć, jaka jest dopuszczalna powierzchnia zabudowy, wysokość i szerokość budynku, minimalna powierzchnia biologiczna czynna, geometria dachu, usytuowanie względem drogi czy sposoby na odprowadzenie ścieków. Im nowszy plan miejscowy, tym z reguły jest bardziej szczegółowy. W planie takim sprawdzimy nie tylko swoją działkę, ale także okoliczne tereny, a także ewentualne ograniczenia (na przykład dotyczące kształtu i nachylenia dachu).
Decyzja o warunkach zabudowy określa nam typ zabudowy (dom jednorodzinny, punkty usługowe?), gabaryty, kąt nachylenia dachu, maksymalna powierzchnia zabudowy, przewidziany dostęp do drogi publicznej i sposób uzbrojenia działki.
W niektórych przypadkach gmina może odmówić decyzję o warunkach zabudowy – na przykład gdy nie ma dostępu do drogi (publicznej, bezpośredniej), do sieci uzbrojenia (ani planów na ich stworzenie), nie jest wyłączona z produkcji leśnej lub rolnej, nie ma „dobrego sąsiedztwa” albo po prostu teren jest objęty zakazem budowy, zazwyczaj wydanym przez konserwatora zabytków lub urzędu ochrony środowiska.
Najnowsze komentarze